什么是REITs？REITs運作模式設計有哪些？權威解答
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REITs運作模式設計 一、REITs運作模式設計原則 （一）變簡單為標準化、系列化 傳統的房地產信托產品，基本操作流程都是：合作談判——項目論證——提出規模——確定價格——簽署合約——制定計劃——募集資金——發放貸款，其實質是以個案融資為核心，以信托計劃為表象。每個信托計劃的內容都不可復制，導致投資者面對的是內容各異的信托計劃和千差萬別的投資決策依據。 基金化信托產品模式，應重點設計和塑造標準化的信托產品系列，應逐步轉化為產品導向型，要打造適應投資者需求的信托產品品牌，使基金化的信托產品逐漸標準化、系列化、可復制化、可識別化和品牌化，從而提高運作效率，降低營銷成本，拓寬市場范圍，實現規模效益。要實現標準化、系列化的房地產信托計劃，就應當按照規范的業務模式運行：制定投資策略——設計基金化信托產品——打造營銷品牌化產品——募集資金——組合運用資金。 （二）變單一投向為組合投資 （三）變收益保底為收益市場化 REITs運作模式選擇與協作機構 （一）運作模式選擇 房地產投資基金運作涉及金融與房地產兩個主要領域，基金收益主要來自投資后的長期分紅，故此，房地產投資基金的發起人，必須同時具備房地產實業經驗和資本運營經驗。 發起人 1．非銀行金融機構 2．房地產開發投資公司 房地產企業發行REITs團隊組建 3．房地產開發投資基金管理公司 REITs的管理結構組建 （二）協助機構 在企業內部建立房地產投資基金的管理組織外，房地產投資基金的發行管理運作，還需要借助外部機構的強力協助，進行資源整合。在房地產投資基金的發行組建之初，物業顧問、受托人、銀行、法律服務機構、證券交易所和上市代理人等協助機構，就應該介入其中，為房地產投資基金的順利發行及成功運作提供強有力的保障。 三、REITs發行架構 四、REITs設立規則 （一）REITs設立條件 我國內陸REITs的設立條件 （二）REITs當事人 REITs的主要當事人涉及基金管理人、基金托管人、基金投資人和基金承銷人等，在此從基金管理的角度進行更詳細的分析。 1．基金管理人2．基金托管人3．基金投資人 （三）REITs借貸比例 （四）REITs收益分配制度 目前，我國內陸已推出的房地產類信托產品，屬于固定收益類產品，每個房地產信托計劃都詳細規定了到期日和預期收益率，實際上是以一定期限內的收益換取資金的使用權，其本質上是債券類產品。 我國在制定相關法規時，可以遵循國際通常的做法，要求房地產投資基金經營所得在扣除經營成本和管理費用后，將不低于90%的信托收益，以現金形式分配給信托基金的受益人。 一、可供選擇的REITs運作模式目前我國發展REITs可選擇的模式有封閉式產業基金模式、房地產上市公司模式和信托計劃模式三種。 封閉式REITs模式 房地產上市公司模式 信托計劃模式 我國發展REITs的三種模式比較 發展我國REITs的基本框架設計 我國REITs的運作流程設想 我國REITs的退出機制贖回方式封閉式 根據REITs基金能否贖回可將其分為封閉式REITs和開放式REITs，開放式REITs不斷發行新股票并將其銷售給投資者，同時用經營收入**額外的房地產；封閉式REITs在發行原始股票和**資產之后，則不再發行新的股票，現存股票的價值完全取決于REITs資產組合的經營業績。 合并、終止與退出 |
